ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO
20 de janeiro de 2010
ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO
Saiu, afinal, a lei que altera vários dispositivos da Lei do Inquilinato.
Vários, dispositivos da lei que fora aprovada pelo Congresso Nacional acabaram sendo vetados pelo Presidente da República.
Com isso, foram poucas as alterações que a nova lei introduziu nas relações locatícias.
Basicamente, a nova lei alterou os seguintes dispositivos:
1. Multa pela rescisão antecipada da locação por parte do locatário (art. 4°). Definiu melhor a proporcionalidade da multa, a qual já era assim no texto antigo, mas cuja redação poderia dar margem a dúvidas.
2. Separação do casal. Quem permanecer no imóvel deverá comunicar o locador e o fiado e este poderá exonerar-se (art. 12).
3. O fiador responde até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário (art. 39). Acaba a velha polêmica, assim esperamos.
4. Substituição do fiador ou da garantia, no caso de contrato a prazo indeterminado em que o fiador se exonera (art. 40, X e § 1º).
5. Despejo liminar em 15 dias, nos casos seguintes, além dos casos já previstos anteriormente (art. 59, § 1º, VI a IX):
a – necessidade de reparações urgentes no imóvel.
b – não substituição do fiador exonerado, no prazo de 30 dias.
c – na retomada do imóvel não residencial.
d – falta de pagamento de aluguel, quando não há fiador nem outra garantia.
6. Ações de despejo. Alterados vários procedimentos com diversas medidas de agilização (arts. 62 a 64), entre as quais a possibilidade de purgação da ora, que antes podia ser feia 2 vezes no prazo de um ano e agora, somente uma vez a cada dois anos.
7. Ação revisional. Alteração e simplificação de alguns procedimentos judiciais (art. 68).
8. Ação renovatória. Indicação do fiador (art. 71).
A nova lei entrará em vigor 45 dias após a sua publicação, que ocorreu em 10.12.2009.
O texto da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) já se acha devidamente atualizado em nosso site.
Esta edição do BDI traz um primeiro comentário elaborado pelo nosso colaborador Dr. Jaques Bushatsky. Nas próximas edições publicaremos outros comentários.
Segue abaixo o texto da lei.
Lei N° 12.112, de 9 de dezembro de 2009 (DOU-1 10.12.2009)
Altera a Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
O Presidente da República
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º. Esta Lei introduz alterações na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2º. A Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 4°. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
(...).” (NR)
“Art. 12. em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) duas após a notificação do locador.” (NR)
“ARt. 13. (...).
§ 3º. (VETADO)”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40. (...)
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
(...).
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dais, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)
“Art. 52. (...).
§ 3º. (VETADO)”
“Art. 59. (...).
§1º. (...)
VI - O disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(...).
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)
“Art. 62. nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada.
(...).
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1°. (...).
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2º do art. 46.
(...). (NR)
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
(...).” (NR)
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
(...).
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
(...).
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
(...).” (NR)
“Art. 71. (...).
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da careira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
(...).” (NR)
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
§ 1º. (VETADO)
§ 2°. (VETADO)
§ 3°. (VETADO)” (NR)
“Art. 75. (VETADO)”
Art. 3°. (VETADO)
Brasília, 9 de dezembro de 2009.
Luiz Inácio Lula da Silva
Fonte: BDI
JLN & AP
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