O PROMITENTE COMPRADOR PERANTE O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
25 de março de 2009
O PROMITENTE COMPRADOR PERANTE O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A responsabilidade pessoal pelo pagamento das contribuições condominiais e a legitimidade passiva do titular do domínio
O dinamismo das relações sociais propõe cotidianamente instigantes questões do mundo jurídico.
Até algum tempo atrás era assente na jurisprudência que somente o titular do domínio seria responsável pelas contribuições condominiais e era em face dele que o condomínio deveria aparelhar a demanda de cobrança.
O incremento das aquisições imobiliárias por intermédio de contratos particulares, no entanto, fez aportarem no mundo jurídico situações inusitadas. A grande difusão no uso de tais contratos particulares tem boa parcela de origem naqueles casos envolvendo imóveis objeto de financiamento pelo SFH. Houve época em que a transferência de contrato de financiamento era muito dificultada, senão tornada impossível, por parte do próprio sistema. A sociedade, qual um verdadeiro “mercado paralelo” adotou a solução do que se passou a denominar, com saudável dose de imaginação, por “contrato de gaveta”. Daí a imiscuir-se inclusive nas situações em que inexiste financiamento, foi um rápido passo como resultado provável da economia que o procedimento proporciona, pois se evita o pagamento tanto do imposto incidente sobre a transação, como da despesa de escrituração e registro do título, dispêndios de expressiva monta.
Nada obstante a insegurança que a ausência de escrituração definitiva do imóvel oferece, ainda assim a sociedade brasileira albergou o contrato particular como instrumento hábil e suficiente, difundido largamente a prática.
Tal situação, é claro, veio apontar no mundo condominial introduzindo numa área razoavelmente pacificada, novas espécies de arestas a serem apreciadas e avaliadas pelo Judiciário.
Tornou-se comum o caso em que o promitente comprador de determinada unidade residencial ficou inadimplente. Casos há em que a promessa de compra e venda é de longa data, mais dez ou quinze anos. Nessa situação, os titulares do domínio quando cobrados pelo condomínio vieram a juízo declarar que nada mais tinham a ver com aquele imóvel, afinal o haviam alienado há muitos anos. O judiciário, provocado, viu-se, a seu turno, compelido a de algum modo albergar este tipo de defesa, porque não se poderá responsabilizar isoladamente alguém nessa situação, em face de dívida decorrente, de fato, do inadimplemento do verdadeiro ocupante do imóvel.
Resultado: a jurisprudência começou a oscilar qual embarcação pequena em mar revolto. Ora para um lado, ora para outro e às vezes até em direção alternativa.
Quando isto ocorre, a insegurança social se avoluma e mostra a sua indesejável feição, da qual, pelo mínimo, emerge um nefasto incremento nos pleitos judiciais, qual uma indústria em linha de produção. A sangria só estanca quando a nova síntese é identificada e acaba por se impor.
Tal síntese, no entanto, já se exibe próxima a apontar o esperado rumo definitivo, o qual, de modo ainda tênue e ainda não inteiramente acabado em sua moldura, já se alinha no horizonte intelectual do orbe jurídico.
Tornou-se comum o caso em que o promitente comprador de determinada unidade residencial ficou inadimplente. Casos há em que a promessa de compra e venda é de longa data, mais de dez ou quinze anos. Nessa situação, os titulares do domínio quando cobrados pelo condomínio vieram a juízo declara que nada mais tinham a ver com aquele imóvel, afinal o haviam alienado há muitos anos. O Judiciário, provocado, viu-se, a seu turno, compelido a de algum modo albergar este tipo de defesa, porque não se poderá responsabilizar isoladamente alguém nessa situação, em face de dívida decorrente, de fato, do inadimplemento do verdadeiro ocupante do imóvel.
Resultado: a jurisprudência começou a oscilar qual embarcação pequena em mar revolto. Ora para um lado, ora para outro e às vezes até em direção alternativa.
Quando isto ocorre, a insegurança social se avoluma e mostra a sua indesejável feição, da qual, pelo mínimo, emerge um nefasto incremento nos pleitos judiciais, qual uma indústria em linha de produção. A sangria só estanca quanto a nova síntese é identificada e acaba por se impor.
Tal síntese, no entanto, já se exibe próxima a apontar o esperado rumo definitivo, o qual de modo ainda tênue e ainda não inteiramente acabado em sua moldura, já se alinha no horizonte intelectual do orbe jurídico.
Para que o tratamento do tema não se estenda de modo imoderado, cuido de dar um salto nos avanços de pequena monta e nas contradições dos embates intermediários, para desde logo dedicar-me ao estado atual da questão, onde se vislumbra a solução final, que é o que merece maior devotamento a esta altura.
Vejamos, então, no detalhe, o caso em liça.
É fato incontroverso que a dívida de cotas condominiais tem a natureza propter rem. Vale dizer, é o próprio bem que responde pelo respectivo adimplemento e, em caso de transferência de propriedade, eventual dívida acompanha o bem. O artigo 1345 do Código Civil diz isto com todas as letras.
É também incontroverso, que nada obstante esta característica especial, é dívida de natureza pessoal e se assegura o direito de regresso em face do anterior possuidor do imóvel.
Como dívida de natureza pessoal, o responsável último será sempre o efetivo usuário do imóvel no momento da sua constituição – constituição da dívida, bem dito – muito embora o proprietário atual possa por ela ser demandado por parte do condomínio credor.
Em suma: é obrigação, sim, do promitente comprador, quando imitido na posse do imóvel.
Mas, a questão que se põe emerge da condição de dívida propter rem. Se o promitente comprador for demandado, o imóvel não responderá, efetivamente, pelo débito em face permanecer inscrito no álbum imobiliário em nome de terceira pessoa, o promitente vendedor. E nessa condição tal imóvel não poderá ser levado à praça, simplesmente porque o titular do domínio não integrava a demanda, não era o devedor executado.
Por outro lado, não faltarão vozes a dizer que é injusto cobrar ao promitente vendedor as cotas condominiais aproveitadas pelo promitente comprador, e disso ninguém há de discordar.
Mas, o questionamento que também se põe é: será justo impedir ao condomínio, que representa a coletividade prejudicada pelo inadimplente, penhorar e levar a leilão o imóvel ocupado pelo inadimplente? Quais serão as conseqüências sociais de uma interpretação nessa direção? A resposta, também não é difícil: serão no mínimo nefastas essas conseqüências, e em notória demasia.
Como podem ver, não é fácil a solução que atenda aos justos anseios da comunidade e não cause prejuízos a quem não agiu com descuro de seus deveres.
A jurisprudência mais recente já se encaminha para uma solução segura e justa, mas carece ainda de um derradeiro passo.
A solução segura, sem dúvida, exige que tanto o promitente comprador, por ser o efetivo devedor das contribuições condominiais não pagas, como o ainda titular do domínio, porque em seu nome o imóvel se encontra no álbum imobiliário, figurem no pólo da demanda e respondam solidariamente pelo débito.
Com este proceder, se assegura a condenação ao verdadeiro devedor, e, ao mesmo tempo, se garante que o imóvel possa responder pelo débito, porque o seu ainda proprietário também é demandado na ação.
Ainda não é de todo justa, porém, a solução, porque poderá vir a responsabilizar o promitente vendedor por dívida que exceda, eventualmente, o valor do imóvel, vindo a alcançar o seu patrimônio particular, caso o verdadeiro devedor não disponha de outro patrimônio apto a responder pelo débito em cobrança.
É só por isto, com certeza, que ainda ocorre algum titubeio na jurisprudência mais recente.
No entanto, a solução final, boa e definitiva, está à vista.
A superação do problema, através de solução jurídica que bem se amolda ao caso, será impor ao promitente comprador a responsabilidade pela totalidade da dívida, e, ao promitente vendedor, aquele em nome de quem o imóvel ainda remanesce no álbum imobiliário, uma responsabilidade solidária mas limitada no valor do imóvel, de modo que tudo o que eventualmente exceda o valor venal do bem, fique carregado à obrigação única e exclusiva do promitente comprador, responsável principal e último pela dívida exeqüenda.
O fundamento jurídico de decisão nesse sentido se afirma exatamente na circunstância de ser dívida propter rem. Assim, o detentor do domínio permanece responsável precisamente nos limites do valor da res. O usuário do imóvel, a seu turno, responde pela totalidade da dívida a que deu causa, por ser esta de natureza pessoal.
A solução assim preconizada é a um lado segura e justa porque não responsabiliza a qualquer das partes além do que efetivamente lhe cabe e assegura ao condomínio credor a efetividade de sua ação de cobrança, sem embaraços burocráticos por ocasião do cumprimento da sentença e da penhora da unidade condominial.
E, ademais, no atual estado de evolução do tema, é solução absolutamente correta sob o ponto de vista jurídico porque bem interpreta a lei à luz dos princípios gerais de direito.
Fonte: BDI
Flor Edison da Silva Filho (*)
(*) O autor é advogado em Porto Alegre, RS
