COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – DEVER DE INDENIZAR (TJSP)
02 de abril de 2009
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – DEVER DE INDENIZAR (TJSP)
ACÓRDÃO
Compromisso de compra e venda – Obrigação de entregar o imóvel conforme contrato – Contrato não cumprido – Dever de indenizar. O vendedor é obrigado a reparar as perdas e danos pelo tempo que o comprador deixou de usufruir do imóvel não entregue no prazo avençado. Havendo decisão definitiva sobre a validade do contrato e a obrigação de entregar o imóvel, discute-se apenas o critério da reparação. Ação improcedente; decisão equivocada. Indenização equivalente a um valor locativo, computados juros e correção monetária. Autorizada compensação entre o valor da indenização e o saldo do preço do imóvel, devidamente autorizado. Honorários advocatícios fixados em 230% sobre o valor da condenação. Inteligência do art. 20, § 3° do CPC. Recurso provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, com revisão n° 346.387-4/3-00, da comarca de São Paulo, em que é apelante Antônio Pereira de Magalhães, sendo apelado espólio de Joaquim Mazza (representado por sua inventariante): (voto n° 18.629)
Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, V. U. sustentou oralmente o Dr. Everaldo Rossental Alves.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Caetano Lagrasta (presidente) e Joaquim Garcia.
São Paulo, 27 de fevereiro de 2008.
Silvio Marques Neto, Relator.
RELATÓRIO
Ar. sentença cujo relatório fica adotado julgou improcedente a presente Ação de Reparação de Danos promovida por Antônio Pereira de Magalhães contra o Espólio de Joaquim Mazza, sob o fundamento de que não foi demonstrado o nexo causal relativo ao dono por ilícito extracontratual, nem se admite a indenização fundada em lucro cessante por ato não vinculado à atividade laboral (fl. 197). Opostos Embargos de Declaração (fl. 205), não foram conhecidos (fl. 208).
No prazo apela o vencido alegando em preliminar que a sentença é nula porque houve cerceamento de defesa com julgamento antecipado da lide. No mérito afirmou que a sentença é equivocada e também por isso nula. Em primeiro lugar, não pediu a indenização por danos morais, mas apenas lucros cessantes, ou seja, indenização por danos morais materiais; depois foi proferida com base em provas que não existem nos autos (fl. 212).
Recurso processado, respondido e preparado (folhas 261/263; 272/289).
Em 09.05.2007 esta Câmara, por votação unânime, deu provimento ao recurso (folhas 299/303), cujo Acórdão foi publicado no Diário Oficial em 22.05.2007 (fl. 305).
Foram interpostos Embargos de Declaração por parte do Apelante (fl. 307), do espólio-apelado (fl. 313) e de Alice Mazza (fl. 322). Relativamente a este último, alegou-se que o seu patrono não foi devidamente intimado da data designada para a realização do julgamento da apelação, pois foi omitido seu nome quando da publicação da sessão.
Houve a certificação, pela Serventia, da falha ocorrida (fl. 343).
Em 03.10.2007, foram julgados e acolhidos os Embargos de Declaração de ALICE MAZZA, e prejudicados os demais, por votação unânime (fl. 345/347). O. V. Acórdão foi publicado em 22.10.2007 (fl.348) transitando em julgado em 06.11.2007 (fl. 349).
Fundamentos.
Tem razão o recorrente. A sentença é equivocada, dando a impressão de que julgou outra causa. Na mesma linha a argumentação dos apelados que até beiram a má-fé processual.
Pelo “Recibo de Sinal e princípio de Pagamento” de folha 13, os réus, por seus antecessores, prometeram a venda ao autor do imóvel lá descrito. Consta o compromisso de entregar o imóvel no prazo de sessenta dias após a complementação da entrada.
Durante anos os réus deixaram de cumprir essa obrigação e resistiram por todos os meios. Na contestação e na resposta a esta apelação continuam a insistir na mesma tecla: o autor não pagou o sinal conforma avençado, nem integralizou o preço do imóvel.
Em ação anterior, a sentença de folha 42 decidiu que a entrada estava paga e o imóvel tinha que ser entregue. Tal decisão foi confirmada pelo Acórdão de folha 46 do qual se extrai o seguinte trecho:
“Nem se há de invocar que há saldo do preço a ser satisfeito. Isso é verdade. Menos verdade não é, no entanto, que o pagamento integral não era condição para o comprimento da obrigação ora pleiteada e albergada pela r. sentença. Não estavam os promitentes-compradores obrigados à satisfação do saldo ainda pendente, porque, antes disso, deveriam os promitentes-vendedores, ora apelantes, honrarem o pactuado entregando as chaves do imóvel” (fl. 50).
Nesta ação o autor veio pleitear a reparação patrimonial pelo tempo que deixou de usufruir do imóvel. Ao mesmo tempo pediu que se fizesse a compensação com os valores que ainda tem a pagar, pois quando os vendedores não cumpriram o que antes estavam obrigados, suspendeu os pagamentos das parcelas relativas ao saldo.
Como se verifica, aos apelados era vedado rediscutir a questão e ao magistrado sentenciante não cabia examinar e decidir sobre o nexo causal, ato ilícito, dano morais, etc. também irrelevante se entre vendedores e compradores existia na época dessa venda alguma sociedade ou outro negócios; cabe aos interessados buscar eventuais direitos nas vias próprias.
Diante desses fatos é forçoso concluir que não estão presentes as nulidades invocadas pelo apelante. A prova é exclusivamente documental e com base nela basta mandar avaliar e apurar o valor locativo do imóvel e fazer o cálculo atualizado do saldo devido pelo autor, autorizando-se a compensação de referidos valores.
O último recibo relativo ao pagamento de parcelas da entrada é o de folha 15, datado de 06/08/1974. pelo compromissado no recibo de folha 13 os vendedores tinham sessenta dias a contar dessa data para a entrega do imóvel. Logo, a reparação das perdas e danos deve ser contada desde 06/10/1974 até a efetiva imissão de posse em dezembro de 1995.
Irrelevante se os réus ocuparam pessoalmente todo o imóvel durante esse período, ou o locaram, no todo ou em parte a terceiros. O que importa é que o autor não pôde dele fazer qualquer uso como era seu direito.
Nesse caso as perdas e danos devem ser equivalentes a um valor locativo mensal durante todo esse período, computados correrão monetária e juros. Para tanto, fixa-se o termo inicial em 06/10/1974, data em que teve início o dano, com a impossibilidade de fruição do imóvel pelo autor. Observa-se quanto ao cálculo dos juros o importe de 0,5% ao mês até janeiro de 2003, e a partir de então 1% ao mês (art. 406 do CC/02). No juízo de origem deve ser determinada a realização da perícia avaliatória.
Por simples cálculo será apurado o saldo devedor do preço do imóvel, com as devidas atualizações (correção monetária). Como foram os vendedores que deram causa à suspensão dos pagamentos e nuca exigiram a liquidação do débito, não existem juros ou multa a considerar.
Invertido o julgamento, invertem-se os ônus da sucumbência e bem assim os honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, que a teor do art. 20, § 3° do CPC, deve incidir sobre o valor da condenação efetivamente imposta aos réus, a qual não pode ser entendida senão como o valor que tiverem que pagar ao autor, feita a compensação de créditos já mencionada.
Isto posto, pelo meu veto, dou provimento ao recurso.
JLN&AP
Advogados
